biura
lokale
magazyny
konferencje
grunty
mapa ofert
firmy
wiadomości
Czynsze a zmiany ryzyka w największych miastach świata

Jak podaje firma Savills, w następnej dekadzie rosnące stopy procentowe przyczynią się do spowolnienia tempa wzrostu wartości kapitałowych na rynkach nieruchomości największych miast świata.

Głównym czynnikiem branym pod uwagę przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych będą możliwości uzyskania przychodów.

Autorzy najnowszej publikacji firmy Savills „Impacts: the future of global real estate” stwierdzają, że ryzyko należy obecnie szacować inaczej niż dotychczas, ponieważ bezpieczeństwo i wolumen dochodów stają się najważniejszym czynnikiem dla inwestorów. Wskazują także na potencjalnie najbardziej atrakcyjne w kolejnej dekadzie miasta, które dynamicznie się rozwijają gospodarczo, dysponują bogatymi zasobami i młodą populacją oraz są w niewielkim stopniu zagrożone klęskami żywiołowymi. Z raportu ponadto wynika, że zdolność przyciągania ludzi i utalentowanych pracowników będzie kluczowym wskaźnikiem świadczącym o bezpieczeństwie dochodów w następnych 10 latach.

Eksperci firmy Savills przeanalizowali wzrost czynszów w różnych sektorach nieruchomości w miastach całego świata, umieszczając je na najnowszej Krzywej Czynszów Savills. Przedstawiono na niej miasta i sektory, które mogą zainteresować inwestorów poszukujących bezpiecznych źródeł przychodów i wzrostu czynszów.

• Od 2008 roku czynsze za powierzchnie biurowe w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach wzrosły najbardziej w San Francisco (+99%), Shenzhen i Pekinie (w obu miastach o +71%) oraz w londyńskiej dzielnicy West End (+69%). Z tego względu sektory nieruchomości biurowych w tych miastach znalazły się na szczycie krzywej czynszów: w fazach późnego wzrostu, maksymalnych stawek czynszu lub wczesnego spadku.
• Ze względu na dwucyfrowe spadki czynszów w najlepszych nieruchomościach biurowych (-26%), mieszkaniowych (-25%) i najbardziej atrakcyjnych obiektach handlowych (-15%) sektory te osiągnęły obecnie minimum krzywej czynszów.
• Czynsze na rynku hotelowym w Szanghaju, w sektorze nieruchomości przemysłowych w Melbourne oraz nieruchomości mieszkaniowych w Shenzhen są na wczesnym etapie wzrostu w obecnym cyklu i mogą nadal rosnąć, ale inwestorzy powinni liczyć się na tych rynkach z silną konkurencją i wysokimi cenami aktywów.
• Najwyższy wzrost czynszów w sektorze nieruchomości mieszkaniowych od końca 2008 roku odnotował Shenzhen – aż o +82%.
• Dynamicznie rozwijająca się gospodarczo Dżakarta znajduje się blisko końca fazy późnego spadku i może odnotować duży wzrost czynszów w przyszłości, ale przy większym ryzyku związanym z młodym rynkiem tej gospodarki wschodzącej.
• Najbardziej pożądane przez inwestorów kategorie aktywów, takie jak najlepsze nieruchomości biurowe w Londynie, Tokio i San Francisco, są na szczycie krzywej, ale oferują bezpieczeństwo lokowania kapitału, ponieważ czynsze mogą utrzymać się przez pewien czas na wysokim stabilnym poziomie.

„O ile w okresie pięćdziesięciu lat poprzedzających rok 2007 głównym celem inwestorów na rynku nieruchomości było dążenie do wzrostu wartości kapitału, a w dziesięcioleciu od wybuchu ostatniego kryzysu finansowego najważniejsze było przetrwanie i wykorzystanie fali ożywienia, o tyle co najmniej kolejne dziesięć lat upłynie pod znakiem poszukiwania bezpiecznych źródeł przychodów w warunkach niskich stóp procentowych. Inwestorzy coraz chętniej spoglądają na rynki najmu w miastach na całym świecie” - mówi Yolande Barnes, dyrektor globalnego działu badań w firmie Savills.

Przełom 2007 i 2008 roku to również w Polsce okres, w którym w ścisłym centrum Warszawy obserwowaliśmy stawki czynszów za powierzchnie biurowe na poziomie 35, a nawet 40 EUR/mkw./miesiąc. Obecnie stawki czynszów w najlepszych biurowcach w mieście to poziom 21-25 EUR/mkw./miesiąc i są na wczesnym etapie wzrostu, który, w związku z wysoką nową podażą oczekiwaną w 2019/2020 roku, może być zahamowany.

„Trendy na rynkach najmu mają kluczowe znaczenie niezależnie od tego, czy inwestorzy poszukują inwestycji oferujących wzrost wartości kapitałowych czy stabilnych źródeł przychodów” - mówi Yolande Barnes. – Stawki czynszów stanowią funkcję dwóch czynników: popytu ze strony najemców oraz wielkości podaży. Na wielu rynkach inwestycyjnych świata możliwości dalszej kompresji stóp kapitalizacji są bardzo ograniczone i z tego względu wzrost wartości kapitałowych jest możliwy jedynie dzięki wzrostowi czynszów.

Fundusze inwestycyjne coraz intensywniej poszukują nowych źródeł środków na wypłatę świadczeń emerytom w szybko starzejących się społeczeństwach krajów rozwiniętych. Według Savills jest to trwała tendencja, która wynika między innymi z niskiego poziomu inflacji i stóp procentowych oraz konieczności zagwarantowania odpowiednio wysokich przychodów. Z kolei w krajach wschodzących, a w szczególności w Chinach, inwestorzy są nadal na etapie rozbudowywania portfeli aktywów i z tego względu mogą skorzystać z szans na wzrost oferowanych na rynkach o większym ryzyku. Inwestorzy powinni być jednak świadomi zagrożeń wynikających z trendów gospodarczych, nowych technologii, przemian społecznych, klęsk żywiołowych i ograniczonych zasobów, a także wpływu tych czynników na sektory nieruchomości w poszczególnych miastach oraz w skali regionalnej i globalnej.

Krzywa Czynszów Savills – w jakiej fazie cyklu znajdują się poszczególne miasta?
Raport przedstawia Krzywą Czynszów Savills, która ilustruje wszystkie możliwe fazy wzrostu czynszów. Miasta będące na etapie „wczesnego wzrostu” są szczególnie atrakcyjne dla inwestorów, ponieważ mogą odnotować dalszy wzrost stawek czynszu. Jednak według ekspertów firmy Savills silna rywalizacja o pozyskanie aktywów może przełożyć się kompresję stóp kapitalizacji oraz wysokie ceny w niektórych lokalizacjach – z kolei inne rynki mogą być trudniej dostępne dla inwestorów zagranicznych.

Biorąc pod uwagę tylko dynamikę wzrostu czynszów, Singapur może liczyć na wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych w wielu sektorach, Dżakarta i Perth w sektorze nieruchomości biurowych, Shenzhen – mieszkaniowych i handlowych, Szanghaj – hotelowych, a Melbourne – przemysłowych. Jednak ceny nieruchomości w niektórych z tych miast są wysokie, a stopy kapitalizacji zmniejszyły się już wskutek dużej aktywności inwestorów.

Według Savills, czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Singapurze są nadal średnio o 26% niższe od poziomu odnotowanego w 2007 roku, ale popyt ze strony inwestorów z Chin na aktywa singapurskie nadal hamuje wzrost stóp kapitalizacji. Tak duże zainteresowanie inwestorów świadczy o tym, że ich zdaniem miasto to ma szansę stać się wiodącą gospodarką regionu.

Wiele rynków nieruchomości mieszkaniowych w najważniejszych miastach świata jest obecnie w fazie późnego wzrostu czynszów – dotyczy to m.in. Londynu, Berlina, Sydney, Melbourne, Pekinu i Tokio. Z kolei Frankfurt i Szanghaj zbliżają się do maksimum krzywej. W tej grupie najwyższe wzrosty czynszów w sektorze nieruchomości mieszkaniowych w ostatnich 10 latach odnotowano w Szanghaju (59%) i Sydney (57%). W Europie czynsze także znacząco wzrosły od 2008 roku – w Berlinie o 53% a we Frankfurcie o 42%.

Według firmy Savills, lokalizacja na szczytowym odcinku krzywej nie powinna zniechęcać inwestorów. Silna gospodarka i względnie stabilna sytuacja ekonomiczno-polityczna mogą sprzyjać inwestorom, dla których większe znaczenie ma stabilność i bezpieczeństwo przychodów niż wzrost wartości kapitałowych dzięki rosnącym czynszom w sektorach takich jak nieruchomości biurowe kategorii prime w Londynie, Tokio i San Francisco czy hotele budżetowe i nieruchomości handlowe w Tokio.

Natomiast perspektywy dużego wzrostu czynszów wiążą się ze znacznie większym ryzykiem. Dotyczy to m.in. Dżakarty, która do roku 2027 może wyprzedzić Tokio pod względem liczby mieszkańców pomimo nadal względnie słabo rozwiniętego rynku nieruchomości w porównaniu z innymi miastami świata, a także Shenzhen – lokalizacji stosunkowo trudno dostępnej dla wielu inwestorów zagranicznych, ale zaliczanej do najmłodszych i najszybciej rozwijających się na świecie.

„W celu odpowiedniego oszacowania ryzyka związanego z inwestowaniem w nieruchomości inwestorzy powinni dokładnie zapoznać się ze specyfiką danego miasta a nawet okolic, a także ich wpływem na poszczególne sektory nieruchomości. Perspektywy wzrostu czynszów nie należy traktować jako jednoznacznego sygnału do dokonania zakupu, zwłaszcza gdy cena jest za wysoka lub nowa podaż mogłaby spowodować nadpodaż i gwałtowny spadek czynszów” - dodaje Yolande Barnes.

Młode miasta wśród liderów wzrostów
Według ekspertów firmy Savills kluczowe znaczenie ma dokładne poznanie charakteru przemian społecznych. Miasta zamieszkałe przez młode osoby są częściej ośrodkami uniwersyteckimi, przyciągają wykwalifikowanych imigrantów oraz są katalizatorem innowacji i wzrostu gospodarczego. To z kolei może przełożyć się na wzrost czynszów.

W raporcie wskazano najważniejsze miasta w każdym regionie świata, które mogą odnotować w najbliższej dekadzie najwyższy odsetek ludzi z pokolenia Z (osób pomiędzy 15. a 34. rokiem życia w 2027 r.) w stosunku do pokolenia X (osób pomiędzy 50. a 69. rokiem życia w 2027 r.). Zaliczono do nich m.in. Shenzhen, Dżakartę, Auckland i Austin.

Miasta zasługujące na uwagę według Savills – określenie ryzyka na rynkach najmu
„Miasta zaliczane do tzw. potęg gospodarczych lub miast młodych mogą w przyszłości zaoferować inwestorom różnorodne możliwości inwestycyjne” - mówi Jeremy Bates, dyrektor globalnego działu obsługi najemców, Savills. - Największym aktywem każdej gospodarki są ludzie. W krajach rozwiniętych, w których społeczeństwa starzeją się, obserwujemy intensywną rywalizację o najbardziej utalentowanych specjalistów, natomiast w krajach wschodzących rośnie liczba młodych mieszkańców.

„Przedstawiciele nowych pokoleń będą kształtować popyt na niektóre rodzaje budynków i lokalizacji. To z kolei może doprowadzić do zmian w postrzeganiu atrakcyjności aktywów inwestycyjnych – inwestorzy będą chętniej wybierać budynki wynajmowane na krótki czas silnej grupie niewielkich lokalnych firm uznając takie inwestycje za źródło stabilnych przychodów” - dodaje Jeremy Bates.

Dodatkowe informacje na temat raportu Impacts: the future of global real estate dostępne są na stronie: http://www.savills.com/impacts/index.html

źródło: informacja prasowa, 30.11.2017

Strona główna Kontakt Praca Regulamin i polityka cookies Informacje prawne Reklama Programy dla biur nieruchomości Notes Nieruchomości Kraków Kraków

Powierzchnie biurowe w regionach: dolnośląskie | kujawsko-pomorskie | lubelskie | lubuskie | łódzkie | małopolskie | mazowieckie | opolskie | podkarpackie | podlaskie | pomorskie | śląskie | świętokrzyskie | warmińsko-mazurskie | wielkopolskie | zachodniopomorskie

© 2005-2017 FRISCOM s.c. Wszystkie prawa zastrzeżone.