biura
lokale
magazyny
konferencje
grunty
mapa ofert
firmy
wiadomości
Perspektywy starszych budynków w biurowej Warszawie

W 2016 r. deweloperzy dostarczyli na rynek warszawski 410 000 mkw. nowej powierzchni biurowej. To największy przyrost w historii. Nowe biurowce, oferujące wysoką jakość i nowoczesne rozwiązania, są poważną konkurencją dla starszych obiektów...

Zwłaszcza, że wykorzystanie innowacyjnych technologii obniża koszty ich eksploatacji – rywalizują nie tylko standardem, ale i ceną. To zła wiadomość dla właścicieli starszych budynków.

Zdecydowana większość nowych projektów jest realizowana na Woli, wzdłuż linii metra. Dzielnica ta wyrasta na nowe stołeczne centrum biznesowe i dzięki licznym atutom pozyskuje firmy, które dotąd były wierne innym lokalizacjom, na przykład Służewcowi. Sytuację właścicieli starszych biurowców, które czas świetności mają dawno za sobą, dodatkowo komplikuje duża konkurencyjność na rynku pracy. Pracodawcy rywalizują o kandydatów nie tylko poziomem wynagrodzenia czy pakietem socjalnym, również jakością biura i jego lokalizacją. Element ten staje się coraz ważniejszym komponentem strategii employer brandingu, wdrażanej przez firmy, które chcą budować pozytywny wizerunek na rynku pracy. Niski poziom bezrobocia (7,1% w skali kraju w lipcu 2017 r. – dane GUS) sprawia, że osoby planujące zmianę pracy mogą przebierać w propozycjach zatrudnienia. Mając do wyboru ofertę pracy o podobnych warunkach finansowych w nowoczesnym biurowcu z dobrym dostępem do komunikacji oraz w starym budynku, zlokalizowanym w dzielnicach peryferyjnych, łatwo przewidzieć, co wybiorą. Jakie są perspektywy dla właścicieli takich biurowców oraz firm, które wynajmują w nich powierzchnię?

Inwestorzy posiadający w swoim portfolio starsze, tracące swoje atuty budynki mają cztery możliwości. Pierwsza to opcja zerowa, czyli wyburzenie i przekazanie terenu pod nową inwestycję, na przykład mieszkania, na które wciąż jest bardzo duże zapotrzebowanie. Jeżeli lokalizacja jest atrakcyjna, mogą je modernizować i podwyższać standard tak, aby sprostać oczekiwaniom klientów, przykładowo wprowadzając do budynku nowe usługi czy inwestując w przestrzenie wspólne, takie jak chillout roomy. Oznacza to duże nakłady finansowe bez gwarancji zwrotu – w większości przypadków i tak nie będą w stanie w równorzędny sposób rywalizować z nowoczesnymi konstrukcjami ze względu na ograniczenia technologiczno-projektowe. Drugim rozwiązaniem jest zmiana targetu na klientów „budżetowych”, którzy nie wymagają najwyższego standardu, w zamian licząc na korzystne warunki cenowe.

– Kolejną opcją dla budynków „z doświadczeniem” jest zmiana strategii marketingowo-sprzedażowej. Przy tym podejściu powinna zostać stworzona nowa identyfikacja wizualna i towarzyszące jej materiały marketingowe. Aby wykreować coś unikalnego, potrzebny jest nowy koncept, uwydatniający zalety tego budynku, otaczającą go infrastrukturę i możliwości. Niektóre budynki trzeba wymyślić na nowo, całkowicie zmieniając strategię poszukiwania najemców. To nisza, którą można zagospodarować. Aby taki projekt się powiódł, potrzebne jest doskonałe rozeznanie na rynku i wiedza na temat inwestycji planowanych w danej okolicy, które wpłyną na atrakcyjność budynku. Wyczucie odpowiedniego momentu na rynku wymaga doświadczenia i umiejętności prognozowania nadchodzących zmian – tłumaczy Dominik Pawlak, Associate Director w firmie Nuvalu Polska, czołowej polskiej firmie doradzającej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Jest też czwarte wyjście – zmiana przeznaczenia budynku. Tą ścieżką idzie coraz więcej właścicieli, szukając nowych pomysłów na swoje nieruchomości. Do dawnych biurowców, również tych zlokalizowanych z dala od centrum, wprowadzają się nowi najemcy – szpitale prywatne, supermarkety, hotele, siłownie sieciowe czy magazyny. Ich położenie czy niższy standard nie muszą być wadą; cechy te wpływają na obniżkę ceny najmu, dzięki czemu stają się atrakcyjne. Przykładów takiej transformacji jest wiele. Biurowiec Garden Plaza przy Elbląskiej został przekształcony w szpital sieci Lux Med. Stosunkowo nowy budynek przy Grzybowskiej 43 zmienił przeznaczenie na hotel – jeszcze w tym roku powstanie tam Ibis Styles. Biurowiec przy Al. Jerozolimskich 214, należący do J.W. Construction, nie cieszył się szczególnym zainteresowaniem najemców i został przekształcony w aparthotel Apartamenty Varsovia. Dyrektorem projektu został znany były piłkarz Radosław Majdan. Lidl, siłownia McFit oraz centrum medyczne Polmed wynajęły przestrzeń w Mokotów Box przy Wołoskiej, w bezpośredniej bliskości Galerii Mokotów.

Jakie możliwości mają firmy, które mają biura w starszych, mało atrakcyjnych, położonych z dala od centrum budynkach? Po pierwsze – mogą się przeprowadzić. – Nasi klienci są często zaskoczeni, że zmiana standardu biura na wyższy nie wiąże się z koniecznością zwiększenia budżetu na wynajem powierzchni. Nowe budynki są bardziej energooszczędne, wyposażenie ich w nowoczesne rozwiązania technologiczne oznacza wyraźnie niższe koszty eksploatacyjne. Ma to bezpośrednie przełożenie na koszt wynajmu. Dzięki temu można przenieść się do lepiej zlokalizowanego, bardziej reprezentacyjnego, nowego biurowca, utrzymując koszty na podobnym poziomie – wyjaśnia Dominik Pawlak. Te firmy, które z różnych względów – warunków umowy najmu lub preferencji decydentów – muszą zachować status quo i pozostają w dawnych biurach, muszą liczyć się z problemami z utrzymaniem i pozyskaniem pracowników. Prawdopodobnie będą zmuszeni do podniesienia atrakcyjności swojej oferty w inny sposób i wydania więcej na pakiety socjalne, samochody służbowe (zwłaszcza w przypadku firm zlokalizowanych na peryferiach) czy dodatkowe miejsca parkingowe, nie wspominając o presji na podwyżkę płac. Wniosek jest zaskakujący – często zmiana biura na lepsze, która do niedawna kojarzyła się z dużymi wydatkami, może być obecnie jednym z najtańszych sposobów na utrzymanie i pozyskanie wartościowych pracowników. Zwłaszcza, że korzystanie z usług firm doradzających na rynku nieruchomości komercyjnych przestało być kosztem dla klienta – duża konkurencja na rynku sprawiła, że ich prowizje pokrywają właściciele budynków.


źródło: informacja prasowa, 02.10.2017

Strona główna Kontakt Praca Regulamin i polityka cookies Informacje prawne Reklama Programy dla biur nieruchomości Notes Nieruchomości Kraków Kraków

Powierzchnie biurowe w regionach: dolnośląskie | kujawsko-pomorskie | lubelskie | lubuskie | łódzkie | małopolskie | mazowieckie | opolskie | podkarpackie | podlaskie | pomorskie | śląskie | świętokrzyskie | warmińsko-mazurskie | wielkopolskie | zachodniopomorskie

© 2005-2017 FRISCOM s.c. Wszystkie prawa zastrzeżone.